| 导语：如何才能写好一篇市场开发的方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
GSN执行制作人Katherine de Leon称精简软件开发策略，以及发布最小可行性产品，实际上对游戏开发者，尤其是社交游戏领域的开发者极为管用。 她表示“我们已经以一种特殊方法将精简创业策略引进游戏行业，虽然这种方法在硅谷已经出现一段时间了，但游戏开发领域对此还是颇为谨慎。但随着时间的发展，游戏公司终会因其理想成果而慢慢转向这种方法。” 你得确定这个市场上有多少游戏，多少相似的产品，你的市场机遇是什么(也就是说，你可以从中赚到多少钱)。 她表示，“假如我打算制作一款针织类游戏，首先我就得先判断市场大小，例如在美国有1500万妇女会针织手艺。她们平均每天教两名妇女针织技巧。这些用户的终身价值就是两美元，所以我的市场机遇就取决于项目的未来前景。你可以根据历史数据来判断。” 你还得确定你的竞争差异性——你的产品为何与众不同？“有时候这并不是因为你的产品更棒，有时候是因为它是该领域唯一的产品。但在游戏领域中你通常都有一个特殊的差异性，而这了是你该多投入精力的地方。” de Leon称这些公司中的任何人都可以推销一款游戏，但25%的提案都会失败。 她称“一般来看，50%的原型都会失败。这种失败率听起来很高，但你需要的是一个放大的漏斗，这样你就可以从所有理念中挑选出最中意的一者进行开发。” 有些GSN原型来自直接的计划性产品，但它们每个阶段也有需要冲刺的时刻——让办公室的人在三天内制作出他们想要的游戏类型。“我们会从这三天中制作的游戏中筛选50%的产品，其中多数游戏可以经过一周多时间的润色推向市场。” 这一般需要一两周时间，但有时候可能延长至6个月，“75%的产品会失败，但这正是让你找到正确方法的机会。” 如果你想知道自己的最小可行性产品应该是什么样的，那就先想想自己所认为的最小化概念是什么，然后将其分成一半(游戏邦注：尤其是当你自己并非目标用户的时候)。GSN的目标用户，就是来自中东的中年妇女，团队中的多数成员都不属于这类用户。所以要尽快执行，正如de Leon所言“如果你花了6个月以上的时间进入市场，那时候的市场形势早变了。” 尽你所能迭代产品。“当你看到来自玩家的定向和量化信息时，最好能够依照数据并执行A/B测试找出玩家线 商品交易市场（以下简称市场）是指具有固定场地、设施，由多个经营者进行现货交易的生产资料和生活资料市场。申请开办市场除必要的场地和设施外，市场开办主体应是经批准后依法设立的，具备为场内经营者提供场地、设施和服务等资质的市场经营管理企业。规范市场管理，必须坚持“政府引导、统一规划、加强监管、属地负责”的原则和“以管助办、以管促兴”的思路，要通过规范市场举办行为、市场主体行为、商品交易行为、监督管理行为，使市场的发展趋向更为有序健康。同时，推进市场交易方式创新，提高市场的组织化、规模化水平，重点扶持一批有专业特色、有产业依托、有规模、有影响力的市场。 为维护商品交易市场秩序，保护市场开办者、场内经营者和消费者的合法权益，促进市场健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，提出如下实施意见： 1．市场要严格按照市场规划、产业政策和环保等要求布局建设，对市域内重复投资建设、不符合经济发展现状的市场，原则上暂停审批新办。 2．按照市人大常委会关于《市商品交易市场管理条例》和《关于转发市商务局等部门市设立商品交易市场论证（听证）办法的通知》精神，凡设立市场（为社区居民生活服务的小型农贸市场、小商品综合市场除外），必须由市商务部门牵头，组织相关部门论证；大型市场和重要市场的设立，还应当征求社会公众的意见，组织相开云真人关部门进行听证，严把市场项目准入关；大型市场和重要市场项目要进行社会稳定风险评估。 3．市场用地出让前，市国土部门依据市规划部门提供的用地规划条件、红线图以及相关部门对市场建设的要求，以招拍挂方式依法出让国有建设用地使用权；市场开发主体应具有相应的市场开发经验和成功案例；取得土地的市场项目公司，注册资本不得低于项目总投资额的30%，相关部门要严把准入关，并要加强对注册资本的监管。 4．国土部门在土地出让时，要由发改、商务、房管等部门共同参与研究，明确禁止性和限制性要求；市场开发项目应确定合理的销售比例，原则上自持面积不得低于已建成商铺面积的50%；禁止销售四址不清的产权式商铺；市场开发商不得在销售商铺的同时附加与购房者签订承诺固定回报的售后包租或变相售后包租、返本销售或变相返本销售和回购等协议。 5．市场项目在办理预销售许可前，开发公司需提供经所在地政府审核确认的预售方案；开发商自持部分不得分割领取土地证和房产证，市场正式运营两年后，自持部分在经风险评估通过后方可抵押。自持部分在办理土地总证和房产总证前，必须由市场所在地政府审查市场销售行为、经营行为后签署意见，并由市房管和商务部门审核通过。 6．未经工商部门核准取得市场设施租赁与管理服务经营范围的，不得以市场形态开展商业宣传或者招商招租。 7．市场项目应由所在地政府审定通过，并经交通影响评估后，按照项目基本建设程序办理审批手续，规划设计方案须经市规划部门审批。建设主体应严格按照建设工程规划许可的要求进行建设，临时建设不得用作市场。市规划、建设等部门要对项目建设过程中发现的违规行为及时查处。 8．市场开办者经依法登记后，方可从事市场经营管理、服务活动，并在规定时间内办理税务登记。 9．市场开办者是市场管理的第一责任人，应当建立健全市场商品质量、食品安全、计量、秩序、卫生、治安、消防、车辆等管理制度，切实履行服务管理职责，承担相应的市场物业管理、商品质量、交易纠纷和消费者投诉等第一责任。 10．市场开办者在与商品经营者订立进场经营合同时，可以参照进场经营合同示范文本，约定双方权利义务、违约责任以及纠纷解决方式。 11．进场经营者必须办理营业执照、进场交易证、税务登记证以及法律、法规规定的许可证件。未经工商行政管理机关登记注册，无合法、有效营业执照而在市场内经营的，按无照经营处理。 12．全面落实市场管理属地责任，市场所在地政府要对辖区内市场加强常态化管理，要明确专人分工，落实责任制，定期排查摸底，建立长效管理机制，一旦发现不稳定苗头，第一时间介入，并及时妥善处理；辖区内公安、工商、税务和城管等单位也要对市场落实专管人员，协同配合，确保市场健康稳定运行；市场要配备足够的保安力量，有条件的大型市场可设立民警值班室。 13．凡有房产开发销售或营业面积在1万平方米以上的大型市场，应建立市场管理委员会，由市场开办者、房产业主代表参与，当地政府及辖区公安、工商、税务、城管等相关单位派员参加；市场项目投运前，主办者应向有关各方提交审计报告；市商品交易市场协会要积极发挥桥梁纽带作用，督促会员单位加强运行管理机制建设，并对新开办市场提出评价和整改建议。 14．商务部门要加强对全市域范围内市场建设与管理状况进行评估，牵头协调制订相应的政策措施。 15．工商部门要会同有关部门，建立市场信用分类管理制度，记录市场开办者和场内经营者的信用状况，并向社会公开；要建立市场巡查、抽查和定期检查等制度，公布投诉举报电话，及时查处市场违法行为。 16．公安部门要加强对市场治安和消防安全的监督管理，并对个别有严重违法经营行为的企业和相关责任人进行及时查处；要经常性对经营户梳理、登记、变更人口信息，并做好相应的群防群治工作；交巡警要不定期开展市场周边道路综合整治，确保进出市场车辆安全、道路畅通；要落实消防主体责任，消防通道和设施齐全，布局合理，定期检查巡查，确保设施设备完好。 17．城管部门负责市场周边市容秩序的监督管理，对市场违法建设及市场周边地区无照占道经营等违法行为进行查处。 18．卫生、食品药品监管部门要做好人流密集场所的防病防疫工作，加强食品安全的综合协调和评价性检测工作，建立安全风险监测、预警和食品安全重大事故查处制度。 19．质量技术监督部门要加强对市场内强制检定的计量器具和定量包装商品等实施计量监督。 20．房管部门要加强对商品房售房比例实施监控和监管，及时堵住可能引发纠纷的交易隐患。 在社会主义市场经济法律体系中,国家权力机关的立法是最重要的部分,同时,行政法规在市场经济法律中也起着重要作用,地方性法规也是不可缺少的重要组成部分。这些年来,在建立社会主义市场经济法律体系中,我国的国家立法和地方立法取得了很大的成就。与此同时,在立法中也存在一些函待解决的问题。如:立法仍滞后于改革;有的地方立法质量还不很高;地方立法中维护国家法制的统一也还存在一些问题;地方立法从大局出发不够等。这些问题必须根据宪法的原则,以改革的精神,从建立社会主义市场经济法律体系的战略高度,重点从以下四个方面去解决:L要加快立法,必须进一步统一认识,明确指导思想。在实行社会主义市场经济,建立和完善与市场经济相适应的体系中,立法要以宪法为依据,进一步解决思想,更新观念,大胆探索,勇于实践,使改革决策和立法决策紧密结合起来。一些应兴应改的事情,尽可能先立法后行动,开始粗一些,逐步完善起来,用法律引导和推进改革开放的发展,推动社会主义市场经济的建立,使立法同改革开放进程相适应,避免因无法可依造成的严重损失。 2.要加快立法,必须认真体现党的关于改革开放的方针、政策。在制订法律法规中,只有认真体现党的方针、政策,使党的关于改革开放的方针、政策法律化、规范化,使党的主张经过立法变为国家意志,使党的路线、方针、政策,使党的关于改革开放的方针、政策法律化、规范化,使党的主张经过立法变为国家意志,使党的路线、方针、政策同国家的法律法规相连接,具有连续性、稳定性和权威性。 3.要加快立法,必须有计划、有重点地进行。立法是一项系统工程,需要制订的法律量大面广,统筹规则,突出重点,急需先立,不断完善。根据中央精神,按照市场经济发展规律和我国法律地位一律平等的原则,制订规范市场主体法律。其次,为了保障市场主体进行公平交易和正当竞争,应按照等价有偿、诚实信用、公平、公正、公开的原则,制订调整市场交易关系,维护市场秩序方面的法律。第三,为了使宏观调控、管理和服务依法进行,保障市场正常、有效运转,实现宏观调控目标,应当制订加强宏观调控和促进对外开放等方面的法律。第四,为了在开展公平竞争的同时,维护社会的安定,应当制订、建立和健全社会保障制度方面的法律。第五,为了扶持基础产业,保障整个国民经济持续、快速健康发展,应当制订发展基础产业、改善经济环境及其他方面的经济法律。 4.加快立法,必须改进地方立法工作。党的十一届三中全会以来的这些法律法规的制订和实施,对于建立社会主义市场经济体制起到了引导、规范、保障和约束的作用。但是社会主义市场经济法律体系包含的内容非常广泛,现有的法律还远远不能满足不同区域发展社会主义市场经济的需要。目前在地方立法工作中,仍存在责任不清、部门扯皮,法律条文冲突和立法程序不顺等现象,造成立法效率低、周期长、进展慢。要改进这一工作现状,首先要改进地方立法方式,按照有关要求,有些法规草案,可以由政府主管部门负责起草:有些涉及改革和建设全局的法规草案,可以由地方人大常委会或有关专门委员会牵头,组织大专院校、科研单位的专家、学者起草,注意吸收专家、学者参加地方立法工作,实行实际工作者和专家、学者相结合。 市场经济要正常健康的发展，必须要得到合理的市场监管。同时国家职能一部分体现在市场监管上，在马克思政治经济学中是有理论依据的。对市场进行监管就是由市场经济中内在规律决定的，市场监管符合我国市场经济的体制改革和奠基市场经济的要求。所以，市场监管具有重大意蕴，而市场监管的措施很重要，需要建立独立的机构、垂直的隶属关系网、集中化职能、经济秩序的专项化、职业团队专业化。只有有效监管，才能维护经济秩序，促进经济的健康发展。 建设市场监管体系是加快转变政府职能的迫切需要。市场经济条件下政府的职能是有限的，政府的权力是有边界的，为了更好地发挥好政府的职能作用，必须妥善处理好政府与企业、政府与社会、政府与市场等之间关系。为此，党的报告再次重申社会主义市场经济条件下我国政府的职能定位，这就是“经济调节、市场监管、社会管理、公共服务”。但是现实情况是一些地方仍然存在着不少问题，凸现了政府在履职中还存在着市场调节越位、市场监管缺位、社会管理错位、公共服务不到位的问题。因此，切实转变政府职能迫在眉睫，加强市场监管、建设市场监管体系是政府履职的需要，是推进依法行政的需要，更是加快转变政府职能的必然要求。 市场监管体系是由监管立法、执法监管、监督问责等构成的既相互联系又相互作用的有机整体。 首先制定《商事登记法》社会主义市场经济逐步的发展和制度的完善，急需制定一部完善企业登记制度的法律，以统一其标准和条件。市场监管要按国民待遇平等的原则，对本国的、外国的，或者是自然人、法人对于在中国境内开设、开办企业的条件是一样的，并不会因国家因素之不同、或者所属所有制文化背景的不同，而对企业开办方有不同的条件和要求。目前我国有部分经济的单行法，但没有制定商法典，两者是相互配合作用的。统一施行的《商事登记法》可以有效地调度登记机关的行政权，使商事主体设立、变更、注销，这一系列的行为都规范化，有效引导投资，促进经济的发展。 其次，完善《市场监督管理法》。世界经济全球化进程加剧，必然会导致国内市场的经济形态和经济结构，以及竞争方式的深刻改变。这将对掌管市场监管事宜的工商管理行政机构带来新挑战。所以这要求制定一部相当于工商行政管理的、对工商行政的职能加以规范化的法律，同时有助于解决经济执法中手段不完善的问题，保证日常市场经济贸易的公平、公证和竞争的正当化。同时，还要利于保证我国在参与全球贸易时的正当利益，因此《市场监督管理法》还应该向着国际化公平贸易方向完善。 目前思路和过渡选择。行政执法方式运用在市场监管可以发挥监管优势，但现行的按照具体的项目进行的专项管理割裂了市场经济事项中的内在联系，影响了行政执法的效果和优势，市场监管的效率也因此降低。在现有的状况下，根据不同市场交换对象的性质差异来划分市场，把市场划分为不同类型的各个部分，并且由行政执法的各个部门对对应的市场进行综合市场监管。这样的形式可以使行政的职能得到更完善的发挥，市场经济也能得到更为专门的监管。 近年来，我国一些城市在城市管理这一方面加以综合执法试点，设立城市管理综合执法机构，集中行使城市管理各个方面的处罚权。行政执法体制以改革、创新为目标的，一定要把综合行政执法施行到底。目的就是要建立一个与社会主义特色市场经济体制、以及市场经济内在规律相统一、适应、可行的行政管理执法体制，是为了整顿化、规范化市场秩序的配套措施。综合执法要求遵守“两个相对分开”原则，也就是制定政策与监管、技术检验与监管的分割。成立后的综合执法机构，具有对应的综合行政处罚权，有效管理城市秩序，有助于执法效率的提升，保证执法的公平性。 远期目标。长远期望是要达到建立一个高水平的综合行政执法机构，并作用于市场监管上。对于国内这样完整、统一、庞大的市场的市场监管也要求是统一的，首先是达成集中市场监管，在目前是已经从市场经济体制上得到了基本的解决。但是。要达到统一的市场监管目标，就要从高处着眼，以整个市场的市场监管的整体利益为出发点和立足点，摒弃执法部门的利益和职能并重的现状执法方式，进行执法部门的重新组合，以提高对市场监管的质量、权威、效率和力度。这样市场监管的发展目标模式有三种，都是可行的有效途径。一是工商行政管理模式；二是公平交易委员会模式；三是市场监管委员会模式。 第三，建设市场监管体系，加强监督问责是保障。为了保证监管执法权力的正确行使，防止其产生执法偏差甚至腐败现象，必须加强对监管执法行为的监督制约。重点是，第一，要加强法律监督。地方人大及其常委会要通过执法检查、听取专项工作报告、质询等多种形式及时发现行政机关及其工作人员在监管执法中存在的有法不依、执法不严、违法不究的问题，并督促其采取有效措施予以纠正，充分发挥地方国家权力机关的法律监督作用。第二，要加强舆论监督。新闻媒体要发挥其独特优势和作用，坚持客观公正报道，及时对违法或者不当的执法监管行为进行曝光。要探索开展舆论监督的立法，推进舆论监督的法治进程，为其放开手脚开展监督提供有力法律保障。第三，要加强行政监察。当前市场经济中的种种“乱象”，原因十分复杂，究其主要原因，重要的一条同执法监管部门的不作为或者乱作为有着十分密切的联系。因此，为了恢复和维系市场经济正常秩序，促进市场经济健康发展，监察机关必须对不作为或者乱作为的职能部门的工作人员进行问责，追究直接责任人、分管负责人，直至主要负责人的违法违纪责任，督促和约束执法监管部门及其工作人员严格依法行使职权、履行职责。 我国经济高速发展并且积极参与国际贸易，所以市场监管的队伍素质首先要具有经济头脑，其次要具备国际眼光，二者缺一不可。再者，既然是管理队伍，必须具备服务意识和法律素养，在监管过程中增强服务意识，转变执法观念，营造和谐的执法环境。 当今中国迎来了人类历史上最大的一次城市化浪潮,新区建设蓬勃发展。城市新区成为大城市发展和城市空间拓展的主要手段,适应了城市规模扩大对于城市土地空间的需求。然而在城市新区的建设与发展中也出现了很多不和谐的因素,这很大程度上都归咎于在城市新区开发时没有很好地考虑政府与市场的关系,没有实现政府与市场的良好互动。 当前,我国处于经济体制转型的关键时期,这一特殊的国情决定了成功的新区开发模式来自于政府行为、房地产开发和市民需求的联合与匹配。广州市珠江新城以政府供给为导向,导致7年后开发面积还不到20%,“开而不发”;而以市场为导向的洛溪地区的开发也带来了一系列的问题。由此,说明在新区开发中只有发挥政府和市场两方面的重要作用,实现政府与市场的良好互动,坚持政府引导与市场运作相结合,构建“政府引导、市场运作”的新区开发建设模式才能保证新区开发的成功,也才能促进新区的持续发展。 为此,我们应积极创造条件,转变政府职能、研究落实新区开发政策、建立健全相关法律法规,为该模式的成功运行提供良好的政策和法律环境,从而保证新区开发建设的健康、有序、可持续发展。 长期以来,受传统计划经济条件下管理理念的影响,地方政府在进行城市新区开发和建设的过程中,既是新区开发战略的决策者、各项政策的制定者,也是新区的建设者和房地产开发商,而且还是市场的组织者和管理者。一方面,政府职能是多样的,但受财力、能力和精力所限而导致难以万全;另一方面,政府包办不利于市场的正常发育和市场秩序的建立。随着我国市场经济体制的逐步完善,这种统包统揽的全能型政府不仅不能促进新区的合理开发,反而在一定程度上会成为新区开发的障碍,政府收缩活动范围、将市场能做的事情退还给市场,实现由全能政府向有限政府、服务政府转型已是大势所趋。政府在新区建设中处于领导、指挥、协调的主导地位。政府应坚持以市场为导向履行其职能,主要提供公共物品和非营利性的公共服务,凡是市场能够做的事都让位给市场;凡是市场自行调节,企业自行决定,中介机构提供服务的事项政府要坚决退出;政府职能从由计划管理主要转向市场管理,通过经济手段和法律手段来规范市场行为,坚持以市场为导向履行职能,运用政策、法律和提供基础设施产品营造良好的开发和发展环境;充分利用行政资源,协调发改、规划、建设、国土资源、财政等行政部门,确保新区建设各环节高效运行,将新区管治与市场作用有效地结合起来,推进新区开发建设,促进经济发展,在新区建设中既要充分发挥其政治(行政)作用,又避免角色错位和越位。 纵观其新区建设历程,不难发现每个时期的新区建设都离不开相关政策的配套扶持。新区的建设是一项综合的社会系统工程,需要各个部门相互配合、协调推进,这就需要一系列相关政策的综合引导和推动。针对新区开发的不同阶段,依次出台相关政策措施来推动新区建设进程。在新区开发初期,为吸引投资商流入新区,政府可以直接统筹或负责区域性大型基础设施的建设,并给予新城的基础设施经营以财政补贴,制定优惠的财政政策、税收政策或其他政策性优惠,以确保新城能有良好的基础设施条件;根据实际情况,可以采取适当减地价、减免有关税费等措施,在土地政策、户籍政策、财政税收政策、投融资政策等方面给予适当的优惠,实行政策聚焦,鼓励投资者在新区开发建设;实行鼓励重大投资项目加快建设的政策,比如对投资额大的项目可允许一次规划、分期建设、分期缴纳土地出让金等;实行鼓励大企业总部和金融机构人驻的政策,对其建房、租房给予一定的补助,等等;努力营造新区的投资环境,不仅是物质基础,还包括创造良好的社会氛围,给予参与新城建设的团体或私人以一定的优惠政策,以优惠的政策吸引各方力量参与新区建设,多方面的政策支持是提高新区开发质量的强劲推动力。 新城开发可以依赖市场,需要政府、企业、公众的参与,但需要有一整套完善的法规体系,规范政府和市场间的相互行为,使其各司其职,依法办事。各国新城经验表明,制定专门的法律制度,是有效推进新城建设的重要举措。为保障新区建设的顺利进行,我国政府也应制定相关法律条文、健全相关法规,以约束新区规划和开发行为。新区立法应涉及机构设置、土地政策、环境保护、资源利用、资金筹措、住宅标准等多方面内容,制定相关的土地法、规划法、环境法、吸引投资与市场扶持法、新区开发管理法等,从而依法明确新区建设基本原则、目标定位、新区开发建设主体、建设资金使用、开发程序、规划建设等事宜,为新区建设提供坚实的法律基础。并应该根据新形势的发展要求,不断完善健全新区法律体系,使其不断适应新区建设的内外生态环境,避免新区建设开而不发和建设缓慢的现象,为新区建设大规模地进行科学有序的开发提供保障。还应建立鼓励社会市民参与监督立法机制,实行规划方案公示制度,广泛征求专家和群众意愿,公布全部政策法规及其执行情况,成立社会性专业委员会,对新区开发实行社会监督。 城市新区开发走“政府引导、市场运作”之路,就要在土地资源配置、基础设施配套、新区建设投融资、新区管理等方面充分引入市场机制,把政府干预和市场调节紧密结合起来,真正实现政府与市场的双向互动,推进城市新区的有序开发和统筹建设。 第一,实施“政府授权,市场运作”的土地资源开发。在我国现行土地公有制下,开发商作为物业开发的主体,既是一级市场的土地需求者,也是二级市场的房屋供给者,新区开发中,政府的土地供给若没有充分考虑到开发商的经济利益驱动,即有效的土地需求,就会直接导致新区的开发受阻,单纯的政府推动可能会导致土地开发的供需失衡。同时,如果把土地开发完全交与市场,开发商又会借机钻空子,造成建设用地不足和土地粗犷利用并存,在土地经营过程中过分追求土地的商业利润,导致土地价值不能如实显现。 城市新区土地开发可以借鉴上海浦东新区土地开发模式——“两级循环、滚动开发,政府宏观控制,市场自由运作”,按照“政府垄断一级市场,放开搞活二级市场,提高土地使用效益”的原则熟化土地,将经过完善配套升值后的土地通过招标等方式向开发商出让,保证了新区建设资金的投入,为新区建设创造条件。另外,还可以尝试“政府授权、市场运作”的熟地开发模式,构建政府、企业和市场之间的沟通桥梁,使得政府对于土地开发和土地市场的调控拥有较强的控制力。通过熟地投放模式的运用,既使土地开发商获取土地增值收益,形成“土地储备-系统开发-熟地投放-资金回笼-土地储备”的良性循环,又确保了政府土地收益的回收,实现了各个参与方的多赢。 第二,开展政府主导下的基础设施配套建设的市场化。面对基础设施建设问题,政府时常力不从心。一方面,基础设施具有准公共性和自然垄断性,市场机制不能解决其合理配置问题,需要政府干预;另一方面,政府如果直接投资基础设施,难免自陷微观经济事务中,影响其职能的履行,还会背上沉重的财政包袱。政府承担基础设施的未来需求预测和总体布局规划、制订基础设施建设的中长期计划并让市场机制在基础设施领域充分发挥作用是解决基础设施建设问题的明智之举。地方政府应积极促进基础设施建设和经营的市场化,创立公平、公正的市场环境,引入竞争机制,通过经营权拍卖转让、资本置换、BOT和TOT等方式,让民间资本参与新区基础设施建设;通过简化审批、减少收费、改善服务,建立激励机制,给投资者创造一个良好的、公平竞争的投资环境。审批时,对城市基础设施建设可以适度超前,但不能严重过剩;应引入竞争,但不能过度竞争,采取各种优惠与奖励政策降低私有企业进入壁垒,积极吸引其他投资主体参与新区投资、建设和运营活动,尽可能让市场机制充分发挥作用;建立以收费为主的成本补偿机制,制定合理的收费办法和恰当的财政补贴制度,力促新区基础设施建设形成自我生存自我发展的能力。 第三,搭建多元化投资平台,拓宽新区融资渠道。新区建设普遍面临着、资金利用低效率、融资困难等难题,要打破新区建设的资金瓶颈,就必须按照“政府引导、社会参与、市场运作”的原则,构建“投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化”的新机制,建立健全政府、企业、社会等多个投资主体共同参与的多元投资共建机制,积极吸引外资和社会闲散资金积极参与新区的开发建设,为新区建设提供充足的资金供给。同时进行市场化运作,最大程度地提高资金使用效率。创新投融资体制,采取“融资运作、经营生财、滚动发展”的策略,加快新区建设。可以通过BOT、PPP等方式广泛吸收各种民间资本、社会资本及国外资本,参与新区开发建设。应根据不同的建设阶段采用不同的融资模式并选择合理的融资渠道,新区建设初期的总体融资模式应以政府主导型的间接融资模式为主,待投资环境明显改善后,转为以市场主导的直接融资为主。对于对市场资金不具备吸引力或吸引力很弱的项目,政府可以采取投资补贴和贴息、低息贷款的方式吸引社会投资;对于风险较大的投资项目,可由政府在建设初期注入资金或者由政府投资建成,待建成后转让给市场投资主体经营,再将所得资金进行“滚动开发投资”。 第四,创新新区管理体制,实现政府与市场的有效对接。目前中国绝大多数新区在管理上一般由政府直接行政领导,该单一化管理模式已阻碍了新区的建设和发展。在市场经济的条件下,新城管理模式必须与市场经济的要求相适应,才能促进新区的合理发展。为加快城市新区的开发与建设,各类新区在管理上也应该把政府、市场、民众结合起来,走“小政府、大社会”、“小政府、大开发”的路子,按照“统一领导、分级管理、重心下移、强化服务”的原则,创建“两级政府、两级管理、公众参与”的新区管理新体制。政府、企业和社会组织共同形成一个管理体系,3方力量分工合作,共享权力,共担责任,形成多中心管理模式。 在机构设置上形成区政府和新区开发管理委员会两级机构,区政府进行宏观决策、监督与协调,开发管理委员会作为区政府的派出机构,受区政府委托,对新区专门负责行使相对独立的行政管理职能,实行“封闭式管理、开放式运作”。利用职能外包在基础设施、市政公用设施、环境保护、城市规划、社会福利、公共教育、消防救灾等混合公共产品领域适当引入民营资本,推动公共服务的市场化进程,并制定出完善的监控制度,能够及时找出不符合市场经济的外包,制定出灵活的转包制度;明确与各相关企业单位的责、权、利,对其实行统一考评、绩效考核,增强新区在管理上的独立性、统一性和协调的权威性,切实将管理权限落实到位;完善新区政务公开制度、群众举报制度、特邀监督制度,让民众积极参与到新区管理的决策、执法、监督和公共设施建设等的过程之中,赋予公众“监督权、倡议权”,讨论新区建设发展中的重大问题,扩大公民对市场化运作项目的立法讨论、政策建议及具体操作过程的监督,提高新区管理的透明度;管委会利用管理机制的创新,不断与企业和社会组织进行管理权力的分配与再分配,做到政府机构的扁平化,真正实现新区管理由政府包揽型向市场导向型的转变。 总之,政府和市场两方面的力量是相辅相成的。政府在城市新区建设的推进过程中处于主导地位,它的支持对于新区建设具有重要的推动作用,主要体现在政策、法规、规划、管理等方面。这些支持不但为新区建设指出了宏观发展方向、提供了良好的管理和技术支撑,而且能干预市场运行,以保证新区建设符合新区规划和新区发展的目标。同样地,市场是弥补政府单边作用不足的重要手段,有效防止政府在市场经济中的“缺位”和“越位”,给新区建设带来持续动力。面对机遇和挑战并存的新时期,坚持政府引导与市场运作相结合,构建政府与市场双向互动型的新区开发建设模式,是我国城市新区开发建设的战略选择。 发展中的企业，往往面临如何选择下一步增长策略的问题，这也是企业成长过程中必然经历的环节。面对不同的市场状况，企业该如何选择增长策略?最经典的增长策略当属安索夫提出的增长理论。很多企业正有意无意地使用这些增长策略，不过企业如果能全面理解这些策略，有意识地使用这些增长策略，企业的增长会更清晰，更迅速。 企业开发产品之后投放市场，在产品进入市场时有两种方式可供选择，一种是从区域市场开始，先选择一个或几个区域市场开始进行市场推广，一旦企业在区域市场建立了地位，即迅速进行全国市场的拓展。这种方式中小企业选择的比较多，这不仅受到企业实力、竞争环境等因素的限制，而且很多推广行为带有试探性；另一种是一开始就进行全国市场的推广，把市场的面铺开，先入为主，这种策略大公司选择的比较多，是一种基于大量的市场调查和消费者研究之上的，对产品的市场前景、战略和战术都非常有信心的策略选择。企业究竟选择哪种方式是需要根据产品、消费者和竞争对手等多方面综合考虑的。 不管是从局部市场开始还是从全国市场开始，接下来可供选择的策略只有三种：市场渗透、市场开发和产品开发。如果以原有市场为基础，后面的三种增长方式就像是老市场的三只脚，所以，可以形象地称做“三角架”策略，三种增长策略都属于内涵式增长的范畴。 不管是从区域市场开始还是从全国市场开始，企业通常以某一产品或服务切入市场，获得第一批目标消费群以后，接着就进行市场渗透。所谓市场渗透策略就是指企业提高现有产品在现有市场销量的做法。通常是在达成企业的阶段性营销目标或产品进入成熟期后选择的市场策略。使用的方法有吸引同类产品中使用竞争对手产品的消费者，或者增加现有消费者使用量或总的使用时间最终达到增加产品销售量的目的。 很多祛斑、美白等功效型产品，在进入市场推广时通常强调要连续使用产品一定的时间才会有好的效果。有的产品可能的确需要一些累计的效应，总体功效才明显。这确实是使用产品的需要，对厂家来说也确实是提高产品使用量的好方法，同时也是阻止消费者使用竞争对手的产品的好方法。如国际前5大直销公司之一的Herbalife公司销售其产品时，提出“细胞修复周期”的理念，该理念强调使用产品至少需要连续三个月以上，否则减肥成功后容易反弹，这既提高消费者使用产品的时间，又增加了产品的使用量。 药品企业常采用这一方法，如药品的疗程概念。作为治疗脚气的著名品牌“达克宁”，在产品进入成熟期以后，喊出了“脚不痒后，再用七天”的口号，向消费者做进一步的渗透。这一方法，一方面解决了不少消费者脚气容易复发的问题；另一方面由于使用时间的增加，也增加了消费者对产品的消费量，产品在成熟的市场上利用渗透策略获得了良好的增长。胃药是很多消费者再熟悉不过的产品了，葵花胃康宁在获得了初步的市场成功后，也推出了“葵花胃康宁，6盒一疗程”的口号。这些渗透策略的实施，不仅大大地提升了产品的销量，而且巩固了产品在目标消费群的市场地位。 某些企业，如日常用品的生产企业在促销时通常让消费者的购买量很大，如香皂、洗衣粉等产品的“买四送一”促销策略，也是希望消费者使用产品的时间延长，同时减少购买竞争产品的机会，间接达到了提高消费者消费本企业产品忠诚度的目的。 市场开发策略是指以现有产品进入新市场来提高销量的做法，通常是指从区域市场到全国市场的过程。中小企业最常采用这种策略，但有些大的企业在推广产品时可能因为一些方法和对某些方面不太确定，试探性地先从区域市场开始。也有企业是在现有目标消费者的基础上延伸扩大第二目标消费人群。企业在开发新产品时，在产品定义阶段就应该根据消费者对某一需求的迫切性、产品使用场合及使用时间等因素确定企业产品的第一、第二目标人群，据此有步骤地进行市场推广，当第一目标人群接受产品以后，就可以针对第二目标人群进行推广，从而最终达到让整个目标消费人群接受产品的目的。 强生公司的婴儿护理产品以其“温和安全”而出名，其系列产品上市时是针对婴儿的，后来却发现很多婴儿的母亲也非常喜欢使用这些产品，于是企业顺势开发“母婴”市场，整个产品获得很大的销量增长，同时也更好地巩固了原有的市场。 产品开发策略是指企业通过改善现有产品或开发新产品给同一目标消费人群提供更多的新产品来提高市场销量的方法。市场渗透增长策略也好，市场开发增长策略也好，它们的增长是有限的，在以上两种策略的指导下，市场潜力被挖掘完以后，企业就可以采用产品开发策略。要想长期吸引目标人群，就需要不断给消费者提供创新价值的产品。从横向和纵向的角度来看，就是改善现有产品和开发新产品。 企业的产品通过一系列的市场推广等工作，获得目标消费者的认可是非常困难的。所以，企业拥有一批消费者以后，一定要充分利用现有的市场资源。相对开发新的客户而言，为现有客户提供新的产品对企业来说成本更低。这就是我们经常讲的“留住一个老顾客，比开发一个新顾客的成本要低得多”。靠什么留住老顾客呢，就是不断创新顾客价值。 显然，企业想要改善现有的产品，就需要对消费者使用产品后的需求满足状况有所了解。这需要企业进行市场研究，与消费者沟通。改善现有产品的市场研究主要包括了解消费者使用现有产品及整个品类后的需求满足情况。这需要从完整产品的角度，找出它们不满意的地方，并结合产品的定位特点予以完善和提升。 集贸市场的建设纳入城市总体规划，建设集贸市场必须符合集贸市场建设规划要求，实行属地建设管理，按照节约用地、方便群众生活、尊重民族风俗、维护环境秩序、繁荣经济发展的原则，统筹规划、合理布局、依法建设，充分考虑广大人民群众的生活需求和摊点业户的经营利益，便于占道市场的清理、疏导和市场整合，有利于道路环境秩序的改善，促进个体经营繁荣，推动经济社会和谐发展。 （一）制定集贸市场发展规划。各相关镇政府、街道办事处、经济开发区管委会要根据规划要求，结合辖区实际，分别制定具体实施方案，规划市场整合范围和建设规模，列入重点工作，全力加快市场规划方案的实施。 （二）建设集贸市场。由各相关镇政府、街道办事处、经济开发区管委会负责，本着谁投资、谁受益的原则，采取多种形式，通过多种渠道筹集资金，鼓励企业和个人投资建设集贸市场，集贸市场的建设必须经过审查批准，办理相关审批手续，不得占用城市道路，影响道路交通，对原有占道市场，由属地管理镇政府、街道办事处、开发区管委会按照规划进行建设，实施整体迁移。 （三）集贸市场实行属地管理。各相关镇政府、街道办事处、开发区管委会成立专门管理机构，制定管理制度和标准，加强日常管理，定期组织检查，确保集贸市场管理规范有序，健康发展。 （四）现有占道市场的管理。各管理责任部门、单位进一步加强规范化管理和控制，划定经营区域，实行定点定位经营，制止乱设乱摆行为，禁止乱搭乱建，清理外溢占道影响交通秩序。属地管理镇、街道、开发区组织尽快筹建新市场，新市场建成后，各相关镇政府、街道办事处、经济开发区管委会牵头组织，各有关职能执法管理部门全力配合，整合清理摊点入市经营，对拒不入市经营的依法处理。 （二）集贸市场开办者应当到有关部门办理相关审批手续，负责集贸市场设施的建设和维修，建立防火、防盗、卫生、治安等制度，承担集贸市场的日常事务管理工作，任何单位、个人不得非法侵占和毁坏集贸市场的场地、设施。 （三）集贸市场的开办者应当按照公平、公开竞争的原则出租、出售摊位、设施，并与经营者签订协议，收费必须符合法律法规规定，并经物价行政主管部门批准，任何单位和个人严禁乱收费、乱摊派、乱罚款或变相收取租金、押金等。 （四）凡是国家放开经营的商品，均可进入集贸市场经营交易，但国家明确禁止上市交易的不得在市场内经营交易，按照法律法规规定经营者必须持有工商行政管理部门颁发的营业证照，在核准的经营范围内依法经营，从事专营、专卖和特种行业经营的，应当报经有关行政主管部门批准后，方可进入集贸市场经营，农民进入集贸市场直接从事农副产品自产自销的，可以不办营业证照。 （一）市场摊点经营者必须服从管理，文明经商，依法经营，在经营活动中从事违法违规经营的，将依法追究法律责任。 （二）市场开办者认真履行市场日常事务管理职责，自觉接受有关部门、单位的监督检查，接受社会各界监督，及时处理投诉反映事项，凡不履行管理责任义务的，有关监督管理单位和职能部门，依法追究管理责任。 我国商业银行开展市场营销的历史不长，虽然在实践中取得了一些显著的效果，但总体上营销工作不够深入，还存在许多问题。比如：商业银行市场营销的意识不强；商业银行市场营销外部环境尚未形成；营销战略与策略运用不当；营销管理手段与方式落后等。? 随着竞争的加剧，商业银行必须改变无市场营销观念，不重视市场的现实，改变把市场管理应用在浅层表面的作法，积极改善外部营销环境，重视市场营销，正确运用营销策略和方法开展市场营销。针对以上问题提出下列对策：? 市场营销观念是开展市场营销活动的指南，也是国有商业银行提高竞争力的重要保证。商业银行树立营销观念主要表现在以下两个方面：其一，借鉴工商企业和国外银行的一些做法，树立银行客户是上帝的思想，坚持以资金需求者和供应者为中心的市场营销观念；其二，树立全球经济一体化的思想。这要求我国商业银行树立全球市场一体化的观念，放眼国际市场，消除狭隘意识，努力与国际市场接轨。? 商业银行运用市场营销，外部营销环境是非常重要的，而目前的外部营销环境不利于商业银行开展市场营销，我们可以从以下几方面创造和改善外部环境。? （1）进一步健全市场经济体制，完善市场体系。一要开放市场，拓宽融资渠道，如财政渠道、证券市场等。这样可以避免金融资本利润集中在银行而形成暴利驱动引发激烈竞争。二要转变政府职能，减少不正当的干预。三要改革商业收入结构，引导银行业务转型。现行银行的主要来源是存贷利差，银行是第三产业，应该开辟更多的服务项目，通过服务收费取利。这样有利于缓解银行竞争。? （2）加强法制建设，加速规范金融立法工作。当前要加快立法，要在《中国人民银行法》、《商业银行法》等法律的基础上，加速制定《金融业不正当竞争法实施条例》，明确规定银行业无序竞争的范围、表现形式、法律责任，使之对无序竞争的行为有法可依。同时修改《商业银行法》，使《商业银行法》对商业银行市场的进入和退出做出明确具体的规定；修改补充《刑法》中有关金融犯罪和利用高科技手段犯罪的有关条款，从重处罚金融犯罪和利用高科技手段犯罪，为商业银行经营提供一个良好的环境。? 根据金融企业市场营销的特点及目前营销活动的现状，立足于市场营销的基本原理，商业银行应选择以下相应的营销策略。? （1）深入细致地进行市场需求研究，发现分析和评价市场机会。银行可通过市场细分来发现市场机会，银行面临的形形的机会，根据客户的异质性，选用一定可衡量的标准，将市场分为更小的市场，银行就可以通过分析市场的特点来评价出有利可图的“银行机会”。? （2）选择目标市场，准确地进行市场定位。银行应就市场细分的子市场，根据自身优势和目标、规模和实力、服务手段的先进程度、分支机构的数量、员工素质等综合因素选出自己的目标市场。在选定目标市场后进行市场定位，一般可采用避强定位、迎头定位、重新定位等战略。开发出代表银行形象的金融产品和服务，满足市场需求，向客户显示本行鲜明的个性，使之深入客户心中。? （3）以消费者为中心，4C为营销组合，进行整合营销。整合营销又称“整合营销传播”（Integrated Marketing Communication）其中心思想是通过企业与消费者的沟通满足消费者需要的价值为取向，确定企业统一的促销策略，协调使用各种不同的传播手段，发挥不同的传播工具的优势，从而使企业的促销宣传实现低成本策略化，与高强冲击力的要求形成促销高潮。其整合要素为：消费者希望与需求、成本、便利性、沟通。为进一步提高营销活动的效益和质量,更好地适应市场变化和客户需求，我国商业银行应采取整合市场营销。 第一，从消费者的欲望和需求出发，根据我国国情和市场特点开发出消费者愿意购买的产品。商业银行传统的市场营销旨在从一个已经成熟的市场中夺得其他银行的部分市场份额，随着技术进步、市场需求的变化、管理条件变化和竞争的加剧，银行提供的金融产品应该推陈出新。现阶段我国金融产品的技术含量比较低，不能满足顾客的需求，同时传统业务能力相对过剩，而对市场和客户新的需求没有足够 的能力去满足。目前可着重进行下列产品开发：在负债方面，可开设贴现储蓄、复利储蓄、累进利率储蓄、联立定期储蓄、定活一本通、本外币一本通存款、基金型账户等；在资产业务方面，可开放卖方信贷、循环贷款、存贷贷款、浮动利率贷款、可转换贷款、商业汇票承兑贴现、信用证券化、加强对私营企业和中小企业的融资支持等，根据《关于开展个人消费信贷款的指导意见》开设度假旅游贷款、发展教育、购买轿车、农机、农用物和高档耐用生活品贷款；在中间业务方面，可开办代理融资、代收账款、收买应收账款、融资租赁、贷款承诺等业务，尤其要依托电子化网络和银行卡等高科技手段、大力发展代收付业务、投资理财业务、个人结算业务、个人消费信贷业务以及建立个人账户等，另外要积极参与资本市场的金融服务业务，争取券商的资金清算代理、上市企业开户银行、收款银行等业务。? 第二，按照消费者承受能力和愿意支付的成本水平确定金融产品交易价格。经营成本是价格的关键因素，因此要加强核算，争取低成本筹资。同时要改革产品定价政策，积极推进利率费率改革，增强杠杆作用。在现有社会经济条件下，将利率费率完全放开由市场供求状况自主确定的做法不可取。如果我国企业改革时期一旦利率费率完全放开，可能使企业成本增加导致倒闭。因此，利率、费率的市场化改革应有计划有控制有步骤进行。? 第三，提供全方位金融服务，增强商业银行服务的便利性。我国现行的银行机构是按照行政区域设置的，这种设置机构重复，网点效率低，效益不佳，为了改变这种局面，增强商业银行的便利性，可从以下两方面入手：①积极调整网点布局，优化网点结构，该撤并的撤并，该扩充的扩充，同时加强间接分销渠道建设，大力发展电话银行、电脑银行、销售点终端机和自动柜员机等；②推行客户经理制。? 第四，强化与消费者沟通，树立商业银行的良好形象。整合市场营销也是一种文化交流，通过这种文化交流，一方面升华银行形象，树立其特色品牌，另一方面也增强了银行对客户的吸引力，要达到这种效果，商业银行必须做到：①符合理性地架构自身的形象识别系统。②有目的、有针对性的向顾客传递理念性和情感性的产品形象，通过诱导、提示、强调说服来刺激顾客的购买欲。③商业银行与消费者沟通应是相互的、全面的。? 我国的宏观经济如今正渐渐步入新常态，经济增速也将告别过去三十多年的高速增长，逐步放缓为中高速增长。1998年房改以来，房地产业作为重要支柱产业和财政收入的主要来源，在我国宏观经济过去十多年的持续快速增长中发挥了至关重要的作用。但在经济新常态下，由于经济增速的放缓，房地产业在国民经济中的支柱地位将受到挑战，对其他产业的关联性和带动性也将有所降低，不可避免地对相关上下游产业的发展产生较大的影响。尤其是对依赖于房地产的地方政府而言，之前很多城市财政收入的一半以上来自房地产业，未来这个比例将逐渐降低，这对地方政府来说将是一个严峻挑战。 政府、房地产企业和消费者都应该清醒地认识和了解新常态，主动参与和适应新常态，客观理性的定位和审视其在国民经济中的地位和作用。一个健康和可持续的房地产市场对整个国民经济而言至关重要，也可以说现在我们比以往任何时期都更加需要房地产市场的健康和稳定。房地产市场在新常态下的运行中也表现出一些新的特征和趋势：房价将结束之前的单边上涨趋势，演变为双向波动、涨跌互现的局面；房地产投资增速将由高速增长逐渐转为平稳增长；政府的行政调控政策将逐渐退出，取而代之地是市场将逐步发挥决定性作用。当然也将要面临一些难以回避的问题和矛盾，比如市场上的巨大库存有待消化、不同等级城市的市场分化程度加剧、房地产金融风险加快暴露和释放、城镇居民收入难以承受房价高位上涨等现象。 我国过去十多年房地产市场的发展也充分说明，房地产市场上所出现的种种问题和矛盾，市场本身是难以自我修复的，政府宏观调控的效果也往往与期望相差甚远。以往我国房地产宏观调控中的很多政策是临时性和应急性的，体制机制上的深层次问题没有得到重视，由此削弱了房地产调控的效果。因此我们必须通过建立引导房地产市场健康稳定的长效机制来解决市场中面临的种种问题。长效机制是长期使制度能够正常运行并发挥预期功能的制度，更加重视政策的稳定性、连续性和可预期性。构建房地产市场运行的长效机制，需要准确把握新常态下房地产市场运行的新特征和新趋势，摸清面临的主要问题和矛盾。而且长效机制的建设是一项系统工程，仅从一方面出发很难解决根本问题，需要我们遵循市场运行规律，综合经济机制体制、政治机制体制、法律机制体制、文化机制体制、社会机制体制等五个方面的建设，使各方面机制体制相互配合和协调，共同发力，在国家统一政策目标的指导之下，最终实现市场的平稳运行和可持续发展的终极目标。 一、 经济机制体制：深化改革，建立统一、公平、竞争、有序的房地产完全竞争市场，是建立房地产市场长效机制的活力源泉 1. 深化改革，清除影响房地产市场健康发展的体制。中国第十八届三只全会明确提出发挥市场配置资源的决定性作用，但由于我国房地产市场化改革相对滞后，许多阻碍房地产市场健康稳定发展的体制性根源仍然存在，需要通过市场化改革逐步加以清除。市场机制在房地产资源配置中的作用还没有得到充分发挥，房地产市场作为最重要的市场之一，其在整个宏观经济中的地位和作用不容小觑，这就需要我们通过不断深化改革，进一步清除影响市场健康发展的体制，为充分发挥市场的决定性作用做好铺垫。 2. 营造公平、公开、公正的房地产完全竞争市场，进一步完善价格、供求、竞争机制。在西方经济学理论中，完全竞争市场是最有效率的，是最能充分发挥市场配置资源作用的市场类型。当然完全竞争市场是一种理想的市场状态，现实中很难存在，但若要充分发挥市场的作用，就必须建立接近于完全竞争的市场。结合房地产市场自身的特点，在接近完全竞争的市场中，要拥有众多的消费者和开发商，双方都是价格的接受者而不是制定者，两者竞争地位平等，且两者的信息是对称的，开发商加入或者退出市场完全自由，退出壁垒基本没有。因此政府要努力营造一个公平、公开、公正的房地产市场，公平意味着开发商和消费者的地位是平等的而不是一方强势的，房地产价格是供需关系决定的而不是一方垄断制定的；公开意味着开发商和消费者之间的信息是完全透明和对称的，两者在这样的前提下才会做出理性的选择；公正意味着降低开发商进入的门槛和退出的壁垒，减少政府干预，使其进出市场完全自由。 可以说正是因为我们没有建立起一个相对完全竞争的市场，才导致现在房地产市场承受着各种争论和压力。房价并没有反映真实的供需关系，而是取决于开发商的垄断程度，由此建立的定价机制与完全竞争市场的要求背道而驰，市场自然无法充分发挥其调节作用，导致市场失灵。市场经济的发展充分证明，只有营造最接近于完全竞争的市场，才能最充分发挥市场配置资源的决定性作用，才能使有限的资源得到最大效率的利用，才能在根本上保证房地产市场的可持续发展。 二、 法律机制体制：健全房地产相关法律法规体系，完善现有法律法规和相关税法，是建立房地产市场长效机制的制度保障 中国第十八届四中全会提出了全面推进依法治国的战略，“法令行则国治，法令弛则国乱”。公平、公开、公正的房地产市场更加需要健全和完善的法律体系来保驾护航。将我国房地产相关法律法规的健全与完善和房地产市场有机结合起来，可以起到“防患于未然”的作用。同时加强市场的监督机制建设，保证房地产市场参与主体的公平公开竞争，同样也是市场健康稳定发展的重要保证。 1. 首先要健全房地产相关法律、法规体系。我国房地产市场长期以来仅有《土地管理法》、《房地产管理法》 等少数法律，而《物权法》、相关税法等法律又不专属于房地产法律体系，因而对房地产市场的规范和约束作用有限。房地产市场既然作为市场经济中的重要市场之一，就应该拥有较为健全完善的房地产法律发挥体系，可以考虑制定专门的《房地产市场监管法》对市场进行有效监管。 2. 其次要完善现有法律法规和相关税法，加强其对动态市场监管的针对性和可操作性。我国目前的这些法律法规颁布时间较早，重指导、轻操作，应该及时跟进市场变化，细化相关法律法规的内容，增强其可操作性。对于那些已经严重滞后于经济和社会发展的法律法规，应定期进行修订和更新。坚持统筹兼顾的原则，进行全面合理的安排，本着科学、有序的原则完善相关法律法规。在税法方面，应该进一步完善与房地产相关的各种税收种类。如开征房地产税，加大对投机性房地产交易的征税力度。征收土地保有税和土地增值税，通过征税等方式，提高土地囤积成本，限制以投机为目的的土地交易，弥补市场缺陷。 三、 政治机制体制：政府应明确定位，轻干预，重监管；严格依法行政，维护好市场秩序，是建立房地产市场长效机制的坚实基础 在我国现行的房地产市场运行规则中，各级政府扮演着比较特殊的角色，他们首先是房地产市场的管理者，同时又是房价上涨的间接受益者，这种特殊角色决定了其既是“裁判员”又是“运动员”，既是“守夜人”又是“利益主体”的多重角色，造成了地方政府在实施房地产调控政策时具有很大的政策执行选择性。 1. 政府应明确定位，减少直接行政干预，加强对市场的监管。在房地产市场发展的初级阶段，政府的行政手段和政策因素对于市场的迅速发展起到了关键性的引导作用。而目前，我国房地产市场的发展已经比较成熟，应按照市场规律办事，减少行政手段和政策因素的直接干预。随着市场经济的不断完善和发挥作用，我国政府应逐渐将资源的配置权移交市场，实现从权利型、市场参与型政府向公共服务开云真人型、协调型政府的转变。政府应该是市场规则的制定者及“守夜人”，而不是市场运作的当事人。由于政府对自身权利边界划分不清，认识不足，不可避免地在土地招拍挂等过程中，违规操作、干预市场行为等现象的不断出现，寻租等腐败问题的层出不穷。所以政府应明确定位，既不越位，也不缺位，减少对房地产市场的直接行政干预，加强对市场的监管。 2. 严格依法行政，维护市场秩序。我国的房地产市场还很不成熟，存在诸多不足和缺陷，这就需要政府发挥其市场维护者的职能，不断健全和完善市场，严格依法行政，维护好市场秩序。政府应当是房地产市场的直接监管者，应明确自身的定位和功能，是做好服务而不是经营，保障市场机制的正常运转。 四、 文化机制体制：房地产开发商和消费者需转变观念，住房消费向理性回归，主动适应新常态，是建立房地产市场长效机制的重要保障 1. 经济新常态下，房地产开发商需做好趋势判断，积极主动转变发展方向和增长模式。针对新常态房地产市场出现的新特征、新迹象，开发商应主动改变过去以新房开发投资、销售为主体的发展思路，转变为不断提高产品质量和效益，不断提高自身的核心竞争力和创新能力。理性的房地产开发商，其最终的行为目标是实现房地产市场利润最大化、市场份额最大化，并依据不同的市场需求而不断调整其经营策略。在新常态下，开发商需做好趋势判断，积极转变开发思维，提高企业竞争力。首先，开发商要做好趋势判断、投资选择和谨慎发展。顺者昌，逆者亡，如果趋势和大方向判断正确，只是赚多和赚少区别；而如果对趋势判断出现了错误甚至完全相反，那么再好的企业也难以生存下去。所以，趋势判断对企业未来的长远发展来说至关重要。其次开发商需积极转变开发思维。随着房地产市场的持续调整，市场的供需关系已经由原来的供不应求调整为供大于求，开发商需要从过去的思维和发展中走起来，积极适应新常态下的市场，转变开发思维。同时由于之前过度重视房地产的投资开发，忽略了房屋经营服务、中介服务等产业的发展，导致该市场的发育程度比较低，开发商可以考虑向该方向转型。新常态下房地产经营、居住服务、房地产经纪和物业管理等将较快发展，在房地产业中的占比将不断上升。房地产开发投资也将会由住宅投资逐步转向旅游地产、养老地产等新兴地产类型，由之前的重视眼前利益向重视长远效益的方向发展。 2. 消费者需理性看待市场变化，主动改变传统住房观念。过去十多年来，房地产价格持续上涨仅是国民经济快速发展的一种反映，非理性住宅投资理念是其快速上涨的一个重要原因。传统的住房观念刺激了人们的购房需求，再加上我国个人投资和理财渠道选择余地少，使得居民购买住房的愿望更为强烈。但进入新常态后的市场阶段，房地产价格的波动也将会是常态，消费者应理性面对市场这一变化，主动改变传统住房观念，比如鼓励人们转变买房理念为租房理念，使得租房成为买房的替代选择。我国推行住房市场化改革以来，由于政策支持、行业发展和居民选择等方面的原因，住房租赁市场与住房销售市场发展失衡。随着房地产市场相关法律发挥和税法的健全和完善，居民住房消费理念将逐渐回归理性，住房租赁市场也面临着巨大的发展机遇。 五、 社会机制体制：构建多层次的住房保障体系，创新住房保障管理制度，是建立房地产市场长效机制的重要补充 中国第十八届三中全会明确提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。住房问题是民生问题、社会问题，也是经济问题、政治问题。构建多层次的住房保障体系，真正做到住有所居，满足不同消费群体的住房需求，不仅关乎房地产市场的健康发展，更是影响社会稳定和谐的重要内容。住宅问题不仅需要通过无形的手――市场来解决，也需要用有形的手―――政府来解决。 1. 构建多层次的住房保障体系。从2010年开始，我国的保障性安居工程进入了大规模集中建设的阶段，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房等多层次的住房保障体系已经初步形成，覆盖面明显加大。在多层次住房保障体系中，政府应明确自身的责任，把主要精力从过去的市场调控，转移到完善和构建多层次的住房保障体系上来。面对经济新常态下住房保障出现的新问题和新矛盾，政府应进一步完善住房保障制度，加大建设力度，主要解决保障性住房供应不足、结构不合理、分配不透明的问题；要重点推动公共租赁住房的建设，使其逐步成为保障性住房的重要组成部分；同时还要加快各类棚户区改造，进一步规范经济适用住房、限价房等，逐步构建起具有中国特色的多层次住房保障体系，有效解决各类住房困难群众的居住问题。 2. 完善住房保障动态监督管理机制，创新住房保障管理制度。多层次的住房保障体系需要进一步完善住房保障的动态监督管理机制，通过加快住房保障对象档案的建设、完善有关数据库和相关信息等方式，对已享受住房保障的家庭定期审核和动态管理，落实监督管理责任，坚决查处骗租骗购、违规使用及占有保障性住房的行为。其次，要创新住房保障管理制度，健全相应的退出机制。推动住房保障工作延伸到街道社区，积极探索建立社区服务中心住房保障受理模式；在加大退出机制力度的同时，还应当通过提供低息购房贷款、税费减免等优惠条件，引导和鼓励住房保障家庭主动退出，去市场上自行买房或租房，实现“居者有其屋”。 经济新常态背景下，要求我们必须从过去的思维方式和发展模式中走出来，以更长远的眼光、更宽广的视角重新审视和认识未来房地产市场在国民经济中的定位和作用，积极主动适应新常态。既要充分发挥市场配置资源的决定性作用，也要做好政府主导的住房保障工作。逐步建立起引导房地产市场长效机制，而不是“头痛医头、脚痛医脚”，应找到病根，从本质上、制度上解决问题，不断提升房地产市场抵御风险和抗干扰的能力建设，提升自身免疫力，才能从根本上保证房地产市场的平稳运行和可持续发展。这对于未来中国保持宏观经济的健康稳定，以及全面深化改革和全面建设小康社会目标的实现，具有至关重要的作用和重大的历史意义。 [1] 余凯.论我国房地产宏观调控的长效机制的构建[J].城市发展研究，2008，15（5）：121-127. 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[10] 叶剑平，杨乔木.中国房地产市场改革新维度[J].探索与争鸣，2014，（4）：63-66. 基金项目：山东政法学院科研发展计划项目“新常态下我国房地产市场的供求关系研究”（项目号：2015Q14B）；中国人民大学公共管理学院研究生科学研究基金项目资助“城乡建设用地统一背景下公共财税制度的革新研究”（项目号：2015010）。 红筹股这一概念产生于20世纪90年代初的香港证券市场，主要是指那些在境外注册并在香港上市的带有中国内地概念的股票。所谓大陆概念，既包括上市公司的主要业务(或资产)在中国内地，而且主要盈利来自于该部分业务(或资产)，也包括上市公司的主要股东来自中国大陆，也就是说中资控股。 90年代初期，境内不少有实力的企业，特别是部分国有控股企业之所以选择红筹上市方式，一个很主要的原因在于当时境内证券市场尚在起步阶段，在市场广度和深度方面无法适应大型企业的融资需求，而且相关监管法律制度和监管框架还未建立，在企业上市的审批中存在很多不确定因素。当然，对于不少民营企业而言，取道红筹上市还有一个重要的考虑，因为与H股直接上市方式比较，通过在开曼群岛、维京群岛、百慕大等离岸中心设立壳公司，再以境内股权或资产对壳公司进行增资扩股，并以壳公司实现香港上市，企业可以避开相对严格的H股发行上市条件，也可以充分享受宽松的外汇管制带来的资本运作优势。 在当时的证券监管体制下，境内企业赴海外上市，包括以在海外注册公司名义但涉及境内资产或权益的海外上市，需要经过中因证监会的事前审批。企业只有在得到证监会出具的《无异议函》后，方可实际启动海外上市申请程序。这使境内企业的海外上市进程受到来自国内监管部门的相当程度的约束与控制。而自2003年中国证监会取消对境内企业海外上市的《无异议函》审批后，国内掀起以红筹方式赴海外上市的浪潮。 由于民企海外上市的热潮中暴露出资本外逃等一系列问题，2005年1月中国人民银行、国家外汇管理局、银监会与证监会共同《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》。该通知下发后，境内企业通过在离岸金融中心设立公司从而实现红筹股间接上市的方式被严格限制。红筹股上市的每一环节都被纳入严格监控，需要得到商务部、外管局等部委的多道审批。与此配套，国家外管局还了《关于境内居民个人境外投资登记和外资并购外汇登记有关问题的通知》。至此，民营企业红筹上市几乎停滞。这一状况直到2005年11月1日才得以改观，国家外管局《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》，并宣布废止前述两通知的执行，这使内地企业的海外红筹上市之路重新启程。 截至2007年2月28日香港联交所的统计数据，目前在香港主板上市的红筹股公司共有85家，总市值为29812.82亿港币，占香港市场总市值的22.72％。在创业板上市的红筹股公司有4家，总市值为15.69亿港币。主板上市的红筹股公司中，不乏实力雄厚的中国移动、中海油(0883.HK)、中国海外(0688.HK)、中银香港(2388.HK)、中国网通(0906.HK)、招商国际(0144.HK)、中信泰富(0267.HK)等一批知名企业。他们是国内优势企业的代表，对提升香港市场的市场规模、提高香港上市企业整体质量发挥了重要作用。 鼓励红筹股公司回归A股市场，可以将一部分优质上市资源引入境内证券市场，对境内投资者而言，可以获得新的投资产品和投资机会，使他们可以公平地与海外投资者共同分享到这部分优质企业高速成长的收益。此外，红筹股公司的回归也是我国继允许境外合格投资者进入境内资本市场后的又一重要举措，有利于进一步提供我国资本市场的国际化程度。随着一批市值规模大、盈利能力强的红筹股公司的回归，境内证券交易所的国际竞争力也将得到进一步提升。 从主观因素分析，目前不少红筹股公司已经表达了较强的回归意愿，因为对这些主要业务或资产集中于国内且盈利增长来自于国内的海外上市公司而言，尽早登陆国内资本市场不仅有助于满足公司的本地化经营需要，同时也便于公司开辟本地化的融资渠道、树立本地化的公众形象。例如，中国海外(0688.HK)就明确表示希望尽快回归A股市场，借以提高公司在国内市场的品牌知名度，以进一步拓展公司的国内业务。 此外，就市场环境而言，随着2006年股权分置改革的基本完成以及清理大股东占用上市公司资金工作的稳步推进，境内资本市场发生了深刻的变化，市场的结构性矛盾得以解决，投资者信心明显恢复。A股市场走出了持续近5年的低迷，不仅股指屡创新高，股票成交量也快速扩张，2006年境内证券市场的全年成交量比2005年增长近一倍。与此同时，随着中国工商银行A+H股的成功发行，中国银行、中国人寿等多家大盘蓝筹股的成功回归，境内证券市场在市场广度和深度方面都有了很大发展，能够满足大型公司的融资需求。 红筹股公司回归A股市场的方式不外乎两种，一是在境内市场直接发行A股，另一种是通过发行存托凭证间接人市。目前，有关监管部门和部分红筹股公司比较倾向于采用直接发行A股的回归方式。 红筹股公司公开发行A股方式，是指直接以境外注册并在海外上市的红筹股公司为主体向境内投资者公开发行A股，而不是通过由红筹股公司以境内资产或业务另行设立境内公司的方式公开发行，例如中国联通(0762.HK)回归境内市场是通过由实际控制人在境内另行设立中国联通公司(600050.SH)而实现的。 根据是否增加公司股本规模，红筹股公司公开发行A股中又包含了两种方式，即增量发行和存量发行。增量发行方式比较常见且直观，公开发行后，公司扩大了股本总额，且募集到新资金的投入，老股东可以享受到资本溢价的收益，但也面临股权比例被稀释的现实。而存量发行是由公司老股东，一般情况下是特定大股东，将其持有的公司股权向社会公众发行，公开发行所募集的资金归属于这部分老股东，公司股本规模不因该次发行而产生变化，因而不会产生摊薄股东权益的问题，其实质是大股东的减持行为。总体来说，鉴于境内证券市场在首次公开发行以及新股发行中已形成了一套较完备的法规体系以 及比较行之有效的监管模式，红筹股公司直接在境内公开发行A股的方式相对简便易行，易于为投资者和市场理解并接受，也便于监管部门实行有效监管。 发行存托凭证是指红筹股公司将部分已在香港市场发行上市的股票托管在当地保管银行，再由中国境内的存托银行发行并在境内A股市场上市以人民币交易结算、供国内投资者买卖的投资凭证的行为。在我国尚未实现人民币资本项目下可自由兑换的前提下，发行DR存在一定的障碍，而且有关DR的发行条件、交易制度、与基础股票的转换问题都较为复杂，目前国内也没有制定有关DR发行和上市的相关法规，因此还不完全具备推行DR发行上市的条件。为此，近期有关监管部门曾在不同场合表示将倾向于红筹股公司以直接发行A股的方式回归境内资本市场，部分红筹股公司也表达出类似的想法，例如中国移动。 在关于红筹股公司回归A股市场方式的讨论中，有观点认为红筹股公司直接在境内发行A股存在主体方面的法律障碍。其理由是，依照《公司法》和《证券法》的规定，在境内发行股票并上市的公司，必须是依据《公司法》在境内设立的股份有限公司，红筹股公司系在境外注册设立的股份公司，故不具有在境内发行A股并在境内证券交易所上市的主体资格。 如何看待这一问题，关键在于对《证券法》和《公司法》适用范围的正确理解，上述关于境外公司就不具备在境内发行A股并上市的简单判断显然有失偏颇。 其一，在《证券法》的适用范围上，该法第二条规定，“在中华人民共和国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法；本法未规定的，适用《中华人民共和国公司法》和其他法律、行政法规的规定。”可见，我国《证券法》是从证券发行与交易活动的行为标准界定其适用范围的，即以调整在我国境内的证券发行与交易行为为对象，保护参与证券发行与交易活动中的各方当事人的合法权益，而不是以主体国别作为划分标准确定其适用范围的。有鉴于此，只要在我国境内的证券发行与交易行为，均应适用我国《证券法》规定，而不仅仅局限于境内公司的发行与交易行为。《证券法》并未禁止或限制境外公司在我国境内发行证券并在境内证券交易所挂牌交易。 其二，在《公司法》的适用范围上，该法第二条明确规定，“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”，显然，《公司法》的适用范围是依据该法设立的中国境内公司，包括设立在中国香港、澳门、台湾等地区的任何境外公司因其并非根据我国《公司法》登记设立，因此不属于《公司法》的调整对象。但是否因此能得出境外公司不具备在境内发行A股的主体资格呢?结论是否定的。境外公司尽管不是依据我国《公司法》设立并运作的公司，但他们仍是根据注册地公司法律合法成立且有效存续的公司，我们不能因其不适用我国《公司法》就否认境外公司的法人主体资格。判断境外公司能否在境内发行A股，重点应着眼于境内市场的现行监管法律中有无针对境外公司公开发行证券并上市交易的限制，而不在于看其是否属于我国《公司法》调整的主体范围。当然，也有观点认为，即便境外公司不是《公司法》的调整对象，但根据《证券法》第二条之规定，在境内发行上市的境外公司仍应适用《公司法》中有关证券发行与交易的相关条款，例如第五章“股份有限公司的股份发行与转让”以及相关的法律责任条款。这涉及的是在境内上市的境外公司如何具体适用我国《公司法》的问题，即能否部分适用《公司法》条款，因此不是此处讨论境外公司能否实现在境内证券市场公开发行的重点。 其三，《公司法》设专章就上市公司的组织机构作了特别规定，其中第一百二十一条明确规定，本法所称上市公司是指其股票在证券交易所上市交易的股份有限公司。有人据此提出，由于红筹股公司不是依法在我国境内设立的股份有限公司，因而不能成为我国《公司法》规定的上市公司。这就涉及如何认识《公司法》第一百二十一条规定，笔者认为，该条不应被理解为对境内上市公司的定义，而是明确了应当适用《公司法》有关上市公司特别规定的公司范围。因而，简单地以红筹股公司不具备境内的法人主体资格为由否定其成为境内上市公司的可行性，显然是不恰当的。 由此可见，尽管红筹股公司不是境内法人，但其在境内市场公开发行A股并无主体资格方面的法律障碍。 从A股市场及其投资者看，红筹股公司的A股发行应当属于首次公开发行，因为此前该类公司并没有在A股市场发行股份并上市，因此其发行行为应当执行《证券法》、《公司法》以及中国证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》(简称《首发办法》)等规定。但随之而来的问题是，上述法律法规中有关首次公开发行股份的条件，主要针对的是在境内依法设立的公司，例如《首发办法》第二章“发行条件”中的第八条有关主体资格的规定就明确指出，发行人应当是依法设立且合法存续的股份有限公司。那么，红筹股公司是否会因不是境内设立的股份有限公司而被视为不满足发行条件呢?如上分析，《首发办法》并未限定发行主体必须是境内公司，加之红筹股公司是依注册地公司法设立且合法存续的股份有限公司，因此不存在主体资格方面的瑕疵。 但从发行主体角度分析，因为红筹股公司已在境外注册并上市，在性质上已经是公众公司，那么其在境内的A股发行就应被界定为增发新股，因此应当适用有关上市公司发行新股的法律法规。可问题是，红筹股公司还不是境内的上市公司，如何适用有关上市公司发行新股的法律规定就很成问题。 为了促进对红筹股公司公开发行A股的有效监管，克服因红筹股公司还不是境内上市公司而难以适用有关上市公司增发新股规定的矛盾，目前监管部门和市场人士都倾向于将红筹股公司在境内的公开发行界定为首次公开发行。 如果红筹股公司回归采用的是增量发行方式，那么有关审议决策程序和申请核准程序都比较简单，即在经红筹股公司股东大会表决通过后，就可以直接由公司向中国证监会递交首次公开发行申请。对符合有关首次公开发行A股条件的，证监会将作出有关同意公开发行的核准决定。 如果采用的是存量发行方式，有关程序则相对复杂。首先，由于存量发行涉及现有股东的减持行为，因而在提交股东大会审议时，有关股东应当回避表决。其次，如果将存量发行视为公司将公开发行A股的募集资金用于回购大股东所持红筹股并予以注销的行为，则会牵涉更复杂的回购、减资法律程序，这大大增加了方案的实施难度和不确定性，因此该模式一般不会被采用。最后，由于存量发行会影响红筹股在香港市场的上市股本规。 |
